Mieszkanie na wynajem to popularny sposób na dodatkowy dochód, ale wymaga odpowiedniego rozliczenia podatkowego. W ostatnich latach zasady dotyczące opodatkowania najmu prywatnego uległy zmianie. Właściciele mieszkań muszą rozliczać swoje przychody wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wynajem w ramach działalności gospodarczej oferuje więcej możliwości, w tym także opodatkowanie ryczałtem, pod warunkiem spełnienia określonych kryteriów.
W niniejszym artykule przedstawiamy szczegółowe informacje na temat rozliczania najmu prywatnego i najmu w ramach działalności gospodarczej, wraz z kwestiami związanymi z najmem krótkoterminowym i obowiązkami wobec ZUS.
1. Wynajem mieszkania – jakie obowiązki podatkowe?
Każda osoba wynajmująca mieszkanie musi rozliczyć przychody z tego tytułu i odprowadzić należny podatek. W 2024 roku, wynajem mieszkania, który nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, można rozliczać wyłącznie za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Wynajem prywatny opodatkowany jest w formie ryczałtu, bez możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu. Istnieją jednak inne opcje w przypadku prowadzenia wynajmu w ramach działalności gospodarczej.
2. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – jak to działa?
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych to prostsza forma opodatkowania, ponieważ opodatkowaniu podlega cały przychód, bez możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu. Dla osób wynajmujących mieszkania, stawki podatkowe w 2024 roku wynoszą:
- 8,5% – dla przychodów z najmu do 100 000 zł rocznie,
- 12,5% – dla przychodów powyżej 100 000 zł rocznie.
Jeśli twoje przychody z najmu nie przekraczają 100 000 zł, zapłacisz podatek w wysokości 8,5%. Natomiast jeśli uzyskasz więcej, od nadwyżki zapłacisz 12,5%. Ważną różnicą między ryczałtem a dawnymi zasadami ogólnymi (które już nie obowiązują dla najmu prywatnego) jest brak możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu.
Ryczałt wpłacać należy na właściwy mikrorachunek podatkowy
Kiedy ryczałt jest korzystny?
Ryczałt może być korzystnym rozwiązaniem, jeśli twoje koszty związane z wynajmem mieszkania są stosunkowo niskie. W przypadku wynajmu mieszkań bez dużych nakładów finansowych na remonty czy modernizacje, opodatkowanie ryczałtem zapewnia prostotę i przejrzystość rozliczeń.
Wady ryczałtu
Największą wadą ryczałtu jest brak możliwości odliczenia kosztów, takich jak:
- remonty,
- odsetki od kredytu hipotecznego,
- ubezpieczenie nieruchomości,
- opłaty administracyjne.
W związku z tym osoby, które ponoszą duże koszty związane z utrzymaniem mieszkania, mogą stracić na braku możliwości ich odliczenia.
3. Jak wybrać ryczałt?
Aktualnie nie trzeba już zgłaszać wyboru ryczałtu do urzędu skarbowego. Wystarczy, że rozpoczniesz odprowadzanie podatku w tej formie, a wybór ten zostanie automatycznie zaakceptowany.
- Pierwszy podatek należy wpłacić do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymasz przychód z wynajmu (lub do 20 stycznia, jeśli przychód uzyskano w grudniu).
4. Wynajem mieszkania w ramach działalności gospodarczej
Jeśli wynajem mieszkania jest dla ciebie stałym źródłem dochodu i spełnia określone kryteria, możesz zdecydować się na prowadzenie wynajmu w ramach działalności gospodarczej. W tym przypadku masz kilka opcji dotyczących formy opodatkowania:
- Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – stawki podatku wynoszące 8,5% do 100 000 zł przychodów oraz 12,5% powyżej tej kwoty również obowiązują w ramach działalności gospodarczej, jeśli zdecydujesz się na ryczałt jako formę opodatkowania.
- Podatek liniowy – wynoszący 19% od dochodów, który może być korzystny, jeśli twoje przychody są na wyższym poziomie i nie chcesz płacić progresywnych stawek.
- Zasady ogólne – czyli skala podatkowa (12% i 32%), co może być korzystne, jeśli masz niższe dochody i chcesz korzystać z kwoty wolnej od podatku.
W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej wynajem nieruchomości wymaga prowadzenia bardziej szczegółowej księgowości, a także odprowadzania składek na ZUS.
5. Obowiązek odprowadzania składek na ZUS
Jeśli wynajem mieszkania prowadzisz w ramach działalności gospodarczej, będziesz zobowiązany do opłacania składek na ZUS. W 2024 roku podstawowe składki ZUS obejmują:
- Składkę na ubezpieczenie emerytalne,
- Składkę na ubezpieczenie rentowe,
- Składkę zdrowotną (stawka zależy od wybranej formy opodatkowania – liniowy podatek dochodowy, skala podatkowa czy ryczałt).
Składka zdrowotna odprowadzana przy opodatkowaniu ryczałtem wynosi 9% od podstawy ustalonej na podstawie przychodów z działalności. To istotne zobowiązanie, które należy uwzględnić w kalkulacji zysków z wynajmu mieszkania.
6. Wynajem krótkoterminowy – co warto wiedzieć?
Wynajem krótkoterminowy, często prowadzony za pośrednictwem platform takich jak Airbnb czy Booking.com, wymaga innych zasad rozliczeń niż klasyczny wynajem długoterminowy.
Wynajem krótkoterminowy jako działalność gospodarcza
W przypadku wynajmu krótkoterminowego, który ma charakter zorganizowany i ciągły, może być wymagane zarejestrowanie działalności gospodarczej. Taka działalność może być klasyfikowana jako działalność hotelarska lub usługowa, co wiąże się z dodatkowymi obowiązkami podatkowymi, w tym także potencjalnym opodatkowaniem VAT.
Obowiązek VAT
Wynajem mieszkań na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT, ale wynajem krótkoterminowy (np. turystyczny) może podlegać VAT, szczególnie jeśli twoje przychody przekraczają 200 000 zł rocznie. W takim przypadku konieczna jest rejestracja jako płatnik VAT, a stawka VAT wynosi 8% na usługi związane z wynajmem krótkoterminowym.
Ryczałt a wynajem krótkoterminowy
Wynajem krótkoterminowy można również rozliczać w formie ryczałtu, jednak stawki podatkowe różnią się od klasycznego najmu długoterminowego. W 2024 roku wynajem krótkoterminowy (jako działalność usługowa) objęty jest wyższą stawką ryczałtu wynoszącą 17%.
7. Jakie koszty związane z wynajmem można uwzględnić?
Chociaż w przypadku ryczałtu nie można odliczać kosztów uzyskania przychodu, warto wiedzieć, jakie wydatki mogą zostać odliczone w przypadku wynajmu w ramach działalności gospodarczej. Są to m.in.:
- Koszty remontu i modernizacji mieszkania,
- Odsetki od kredytu hipotecznego,
- Podatek od nieruchomości,
- Koszty administracyjne i eksploatacyjne,
- Ubezpieczenie mieszkania.
8. Wynajem mieszkania – kluczowe zmiany w 2024 roku
Zmiana przepisów, która wyeliminowała możliwość opodatkowania najmu prywatnego na zasadach ogólnych, wpłynęła na wielu właścicieli mieszkań. Teraz wszyscy wynajmujący muszą rozliczać swoje przychody na podstawie ryczałtu. Oznacza to uproszczone rozliczenia, ale jednocześnie brak możliwości odliczenia kosztów, co może być niekorzystne dla osób ponoszących wysokie wydatki związane na przykład z utrzymaniem nieruchomości.
Wynajem krótkoterminowy, szczególnie w większej skali, może wymagać rejestracji działalności gospodarczej i naliczania VAT. W przypadku większych inwestycji w najem warto rozważyć konsultację z doradcą podatkowym, aby uniknąć niepotrzebnych problemów z rozliczeniami.
Podsumowanie
Rozliczenie wynajmu mieszkania w 2024 roku wymaga odpowiedniego zrozumienia przepisów. W przypadku najmu prywatnego jedyną dostępną formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawki wynoszą 8,5% do 100 000 zł przychodów oraz 12,5% powyżej tej kwoty. Warto pamiętać o terminowych płatnościach zaliczek oraz złożeniu rocznego zeznania PIT-28.
Jeśli rozważasz wynajem krótkoterminowy lub prowadzenie wynajmu w ramach działalności gospodarczej, musisz także brać pod uwagę obowiązki wobec ZUS oraz VAT. W przypadku działalności gospodarczej masz większe możliwości w zakresie wyboru formy opodatkowania, ale także więcej obowiązków. Warto skonsultować się z doradcą podatkowym, aby uniknąć niepotrzebnych problemów z rozliczeniami.