Bieżąca dekada nie układa się dla większości z nas korzystnie. Po dwuletnim okresie pandemicznych ograniczeń, od miesiąca mamy do czynienia z sytuacją w której tuż za naszą wschodnią granicą trwa konflikt zbrojny o skali, której nikt w naszej części świata nie widział od zakończenia drugiej wojny światowej. Przekłada się to na wciąż rosnącą inflację i ogólną niepewność odnośnie sytuacji politycznej i gospodarczej.
Jak w kontekście tej sytuacji wygląda aktualnie sytuacja na rynku najmu?
Pierwszy kwartał 2022 roku to czas w którym możemy wyróżnić trzy bardzo istotne czynniki, które miały fundamentalny wpływ na rynek najmu.
Po pierwsze, zauważalny stał się wpływ podwyżek stóp procentowych na dostępność kredytów hipotecznych. W chwili pisania niniejszego tekstu wskaźnik WIBOR 3M zbliża się do wartości 5%, natomiast WIBOR 6M już tą wartość przebił. Dodajmy jeszcze że przez większość lat 2020 i 2021 wartość tego wskaźnika nie przekraczała 0,3%. Przekłada się to na znaczący wzrost raty kredytów oraz na dramatyczne obniżenie zdolności kredytowej przeciętnego Polaka. W związku z tym, zyskał wybór najmu jako alternatywy dla zakupu własnego mieszkania na kredyt.
Drugą kwestią jest niespodziewany i gwałtowny napływ uchodźców z Ukrainy. W ciągu kilku tygodni do Polski w poszukiwaniu schronienia przybyło ponad 2 i pół miliona ludzi. Część z nich została przyjęta przez ludzi w ich własnych gospodarstwach domowych, części użyczono mieszkania przeznaczone na najem, przez co ‘wypadły’ one z rynku. Wreszcie duża część uchodźców znajdujących się w lepszej sytuacji materialnej wynajęła mieszkania, o ile udało im się je znaleźć, co z uwagi na ogromny pobyt nie było łatwe. Warto zauważyć, że uchodźcy wybierają głównie duże miasta, takie jak Warszawa, Wrocław lub Kraków. W miastach średniej wielkości, na przykład w dobrze nam znanej Częstochowie, wolnych mieszkań jest nieco więcej, jednak i tak wyraźnie łatwiej jest tam wynająć mieszkanie niż jeszcze dwa miesiące temu (mamy tutaj na myśli punkt widzenia właściciela). Jednocześnie należy wspomnieć o dotychczasowych najemcach z Ukrainy, płci męskiej i w wieku poborowym. Wielu z nich wiedzionych poczuciem patriotycznego obowiązku zdecydowało się na powrót na Ukrainę w celu wstąpienia do wojska. W grupie naszych najemców mieliśmy kilka tego rodzaju sytuacji. W skali całego kraju mówi się o nawet o kilkudziesięciu tysiącach mężczyzn.
Trzeci istotny naszym zdaniem czynnik, jednak pozostających w cieniu dwóch pierwszych, to fakt że po raz pierwszy od marca 2020 nowy semestr na większości uczelni w większości jest już realizowany w formie stacjonarnej. Miasta akademickie, do których z pewnością należy Wrocław, ponownie wypełniły się studentami. Co ważne, można odnieść wrażenie że ryzyko powrotu do nauki w pełni zdalnej w przewidywalnej przyszłości jest niewielkie.
Jak widać, wszystkie wymienione czynniki wpływały korzystnie na popyt na rynku najmu. W zasadzie można powiedzieć, że jesteśmy właśnie świadkami szoku popytowego na tym rynku. Doprowadziło to to wzrostu cen najmu w we wszystkich dużych miastach powyżej poziomów z roku 2019. Jeszcze w styczniu tego roku ceny te były nominalnie niższe, a przecież od ponad roku mamy do czynienia z wysoką, ciągle rosnącą inflacją. Wielu z nas zadaje sobie zapewne pytanie na ile wzrosty te są trwałe. Wydaje się że w przeciągu najbliższych kilkunastu, a pewnie nawet kilkudziesięciu miesięcy stopy procentowe pozostaną na względnie wysokim, w porównaniu do lat poprzednich poziomie. Będzie się to wiązać z wysokimi kosztami kredytu i większym zainteresowaniem najmem mieszkań. Z drugiej
jednak strony możliwe, że inwestycje w obligacje skarbu państwa, lokaty bankowe itp, będą oferowały podobne lub wyższe zwroty, do inwestycji w lokale mieszkalne na wynajem. Może to oznaczać że mniej osób będzie decydować się na zakupy inwestycyjne. Ciężko wyobrazić sobie, aby doszło do ponownego wprowadzenia zdalnego nauczania, zatem studenci cały czas stanowić będą liczną grupę najemców.
Największą niewiadomą jest dalszy rozwój sytuacji na Ukrainie. Obecnie wydaje się że ustała groźba jej szybkiej militarnej porażki. Względna stabilizacja sytuacji, z jaką mamy obecnie do czynienia, może skłonić część uchodźców do powrotu. Pewna grupa z nich zapewne traktuje nasz kraj jako przystanek przed dalszą podróżą na zachód Europy. Zniszczenia wojenne i straty w kluczowej infrastrukturze pogorszą i tak słabą sytuację gospodarczą na Ukrainie, w kilkumiesięcznej perspektywie może to doprowadzić do nowej fali migracji z przyczyn ekonomicznych.