Kaucja za wynajem mieszkania

Osoba która decyduje się na wynajęcie swojego mieszkania oddaje w używanie nieznanych sobie osób swoją własność o znacznej wartości. W związku z tym naturalną wydaje się potrzeba odpowiedniego zabezpieczenia swoich interesów.

Kaucja jest jednym z podstawowych instrumentów, z których skorzystać może wynajmujący aby zabezpieczyć pokrycie ewentualnych roszczeń wobec najemcy.

Zapraszamy do zapoznania się z treścią tekstu poświęconego temu zagadnieniu.

Zasady dotyczące kaucji w przypadku najmu lokali mieszkalnych zostały precyzyjnie opisane w artykule szóstym, ustawy o ochronie praw lokatorów.  Zgodnie z ustawą:

• maksymalna wysokość kaucji to dwunastokrotność miesięcznego czynszu za dany lokal
• zwaloryzowana kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia przedmiotu najmu
• zawarcie umowy może być uzależnione od wpłaty kaucji przez najemcę

Dobre praktyki związane z kaucją

Jako firma zajmująca się zarządzaniem najmem mieszkań, często korzystamy z narzędzia jakim jest kaucja. Staramy się, z naszej strony, propagować dobre i uczciwe standardy postępowania.

1. Powszechnie postrzega się wysokość kaucji jako równowartość jednomiesięcznego czynszu powiększonego o opłaty za media oraz za nieruchomość wspólną (opłatę do spółdzielni/wspólnoty). Najemcy często protestują w przypadku prób ustalenia wysokości kaucji na wyższym poziomie. Należy zwrócić uwagę że tego rodzaju protesty nie są uzasadnione. Zgodnie z ustawą, w kwestii wysokości kaucji wynajmującego ogranicza jedynie dwunastokrotność wysokości czynszu. W wielu przypadkach ustalenie wysokości kaucji na nieco wyższym poziomie jest elementem dodatkowo weryfikującym najemcę. Takie rozwiązanie powinno zostać rozważone szczególnie przez właścicieli nowych mieszkań oraz lokali wykończonych w wysokim standardzie.
2. Kaucja często jest traktowana przez najemców jako ostatni czynsz najmu mieszkania. Jest to spowodowane między innymi obawami najemców związanymi z wiarygodnością wynajmującego w zakresie zwrotu depozytu. Jest to oczywiście sytuacja do której wynajmujący nie powinni dopuszczać, ponieważ odbierają sobie tym samym możliwość użycia kaucji np. do pokrycia usterek spowodowanych przez najemcę w trakcie trwania umowy. Dlatego warto umieścić w umowie najmu zapis mówiący o tym, że kaucja nie stanowi kwoty należnej z tytułu czynszu. Jest to również argument za ustaleniem wysokości kaucji na poziomie wyższym niż równowartość jednomiesięcznego czynszu.
3. Najemcy często czują że kaucja lub jej część zatrzymana przez wynajmującego została im zabrana niesłusznie i bezprawnie. Z drugiej strony prawdą jest, że część wynajmujących nadużywa swojego prawa do zatrzymywania kaucji. Najlepszym sposobem uniknięcia nieprzyjemności na zakończenie najmu jest sporządzenie dokładnego protokołu zdawczo odbiorczego lokalu. Zarówno wynajmującemu jak i najemcy, mającym wobec siebie uczciwe zamiary powinno zależeć na sporządzeniu jak najbardziej precyzyjnego protokołu. Im bardziej będzie on szczegółowy, tym mniej wątpliwości pojawi się po zakończeniu umowy. Protokół zdawczo odbiorczy jest bardzo istotnym elementem w całym procesie obsługi najmu. Należy pamiętać, aby odbioru mieszkania po zakończeniu umowy dokonać w obecności najemcy, koniecznie w świetle dnia – sztuczne oświetlenie zniekształca realny wygląd mieszkania. W protokole powinna pojawić się adnotacja, że strony podpisujące umowę zapoznały się z obecnym stanem wymienionych w protokole elementów wyposażenia i nie zgłaszają do nich żadnych uwag. W przypadku zastrzeżeń ważne jest dopisanie ich do protokołu.
4. Podział kaucji na raty. Częste są wśród najemców prośby o podział kaucji na części, tak aby nie wpłacać całości od razu. Taka prośba natychmiast wskazuje na problemy z płynnością finansową proszącego. Bardzo często pojawia się ona ze strony pracowników sezonowych, często po prostu nie posiadających odpowiedniej ilości środków na początku pobytu. Zgoda na wpłatę jedynie części kaucji lub kaucji o bardzo niskiej wysokości jest dla wynajmującego ryzykiem. Można je podjąć, ale trzeba to zrobić świadomie.

Oddając mieszkanie w najem, warto zastanowić się nad pozostałymi formami zabezpieczenia swoich interesów (jak wiadomo, wysokość kaucji zawsze będzie niewielka w porównaniu do wartości nieruchomości i jej wyposażenia). Istotne jest określenie grupy docelowej najemców do których kierujemy naszą ofertę, weryfikacja najemców, odpowiednio skonstruowana umowa najmu, ubezpieczenia i wiele innych kwestii. Tym tematom poświęcimy jednak więcej uwagi w kolejnych wpisach.