Główną wiadomością ostatnich dni (czyli początku czerwca 2024) dotyczącą rynku nieruchomości była informacja, że ministerstwo finansów planuje zwiększenie stawki ryczałtu od przychodów z najmu.
Od początku 2023 roku jest to jedyny wariant rozliczenia najmu prywatnego. Aktualnie jego stawka dla przychodów do 100 tys zł rocznie wynosi 8,5%, a dla nadwyżki ponad tą kwotę stawka wynosi 12,5%.
Jak powód wskazuje się chęć skierowania przynajmniej części oszczędności Polek i Polaków w stronę rynku kapitałowego.
Czy jest to dobry pomysł?
Naszym zdaniem średnio dobry.
Postulat zwiększenia zainteresowania społeczeństwa rynkiem kapitałowym jest słuszny, ponieważ może przyczynić się do szybszego rozwoju rodzimych przedsiębiorstw.
Jednak wydaje się, że lepszą drogą do tego celu byłoby znaczne obniżenie lub likwidacja podatku Belki.
Minusem takiego rozwiązania z punktu widzenia rządu jest oczywiście zmniejszenie wpływów budżetowych w krótkoterminowej perspektywie.
Natomiast podwyższenie ryczałtu od przychodów z najmu uderzy głównie w osoby prywatne posiadające jedno lub kilka mieszkań na wynajem. Posiadacze większej ilości mieszkań rozliczający się w ramach prowadzonej działalności (jdg lub spółki) mogą prowadzić optymalizację podatkową.
Byłoby niedobrze gdyby planowane zmiany uderzyły wybiórczo w grupę prywatnych właścicieli którzy niejednokrotnie posiadają mieszkanie otrzymane w spadku lub też wynajmują nieruchomość, w której mieszkali przed przeniesieniem się do większego lokum.
Poza tym aktualna stawka ryczałtu jest zwyczajnie wysoka. Jest to ryczałt od przychodów, nie można zatem odliczać kosztów takich jak remonty, zarządzanie najmem, usuwanie usterek, ubezpieczenie i wielu, wielu innych.
Aktualnie czynsze najmu są niższe niż przed rokiem, przy mocnym wzroście cen mieszkań na przestrzeni ostatnich lat oznacza to stały spadek rentowności najmu.
Warto zwrócić uwagę, że już teraz, w wielu przypadkach, przy rzetelnym liczeniu zwrotu z inwestycji okazuje się że często wynosi on poniżej 5% w skali roku, a niejednokrotnie, zwłaszcza przy nieumiejętnej obsłudze oraz przy złym wyborze nieruchomości inwestycyjnej, spada on nawet do poniżej 3%. Inwestycja, która zwraca się ponad 30 lat – to nie jest dobra inwestycja.
Oczywiście przez ostatnie lata wzrost wartości nieruchomości mógł rekompensować słaby zwrot z inwestycji. Jednakże wiele wskazuje na to, że stoimy u progu czasów, w którym ceny mieszkań nie będą już rosły tak szybko.
W ramach podsumowania, biorąc pod uwagę powyższe rozważania, można dość do jeszcze jednego wniosku: sam fakt poprawiania świadomości oraz edukowanie społeczeństwa w zakresie wiedzy finansowej może sprzyjać zwiększeniu zainteresowania formami lokaty kapitału innymi niż nieruchomości.