Obowiązki i prawa właściciela oraz najemcy – praktyczne wskazówki

Niezależnie od tego, czy jesteś osobą, która planuje wynająć swoje mieszkanie, czy jesteś osobą poszukującą lokum na wynajem, każdej ze stron przysługują prawa  i obowiązki, których respektowanie ułatwi przejście przez cały proces najmu.

Rynek najmu mieszkań w Polsce rozwija się w bardzo szybkim tempie, coraz więcej osób decyduje się wynająć swoją nieruchomość, dlatego znajomość praw i obowiązków  jest kluczowa dla tej współpracy i pozwoli unikać sporów, które czasami nawet mogą skończyć się w sądzie.

Kim jest wynajmujący, a kim najemca.

Wg Ustawy o ochronie prawa lokatorów, lokator ( najemca) to osoba, która używa lokalu na podstawie innego tytułu prawa, niż prawo do własności. Właściciel zaś, inaczej wynajmujący, to osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Najważniejsza w tym układzie jest umowa, najlepiej podpisana w formie pisemnej. Umowa może być zawarta na czas określony lub nieokreślony, ze wskazanym tu okresem wypowiedzenia. Prawidłowa przygotowana umowa zawiera dzień i miejsce podpisania, dane osobowe obu stron, czas trwania umowy, okres i warunki wypowiedzenia, wysokość czynszu, protokół, który powinien zawierać szczegółowy opis mebli i sprzętów oraz prawa i obowiązki każdej ze stron, na końcu podpisy.

Przed podpisaniem umowy warto znać swoje prawa i obowiązki, bo dzięki temu, jesteśmy bardziej świadomi tego, czego możemy oczekiwać od drugiej strony.

Zacznijmy od właściciela nieruchomości, poniżej prezentujemy krótki przewodnik, jego praw i obowiązków.

Obowiązki właściciela mieszkania

1. Właściciel ma obowiązek przygotować mieszkanie na wynajem. Oznacza to zadbanie o dobry stan techniczny lokalu oraz jego posprzątanie i uporządkowanie. Jeśli w mieszkaniu nie odbywały się dawno przeglądy techniczne, warto zadbać o to i wezwać odpowiednio elektryka, hydraulika czy gazownika. Właściciel jest zawsze odpowiedzialny za istotne naprawy, jak instalacje czy ogrzewanie.
2. Zakup polisy ubezpieczeniowej mieszkania. Oczywiście nie jest to wymagane prawem, ale warto pamiętać, że jako osoba wynajmująca swoją nieruchomość, warto ubezpieczyć się na wypadek sytuacji losowych, jak i włamań, zniszczeń, czy kradzieży.
3. Właściciel zawsze oddaje mieszkanie, po spisaniu z najemcą protokołu zdawczo-odbiorczego, który oprócz mebli i sprzętów, powinien zawierać on również zdjęcia liczników.
4. Właściciel ma obowiązek poszanowania prawa do prywatności najemcy. Oznacza to, że właściciel nie może bez zgody najemcy wchodzić do lokalu, chyba, że wymaga tego nagła i poważna awaria.
5. Obowiązkiem właściciela jest też zwrot kaucji, wpłaconej przez najemcą, bo ustaniu umowy najmu. Kaucja może zostać jednak pomniejszona o wartość poniesionych naprawa, za szkody, dokonane przez najemcę.

Prawa właściciela mieszkania

1. Właściciel ma prawo do weryfikacji tożsamości najemcy, sprawdzenia jego dochodów, miejsca pracy, formy zatrudnienia itp. Dzięki temu będzie miał pewność, że osoba, która wynajmuje jego lokum jest wypłacalna a jej sytuacja finansowa i zawodowo pozwala na płacenie czynszu na czas.
2. Właściciel ma prawo przekazać mieszkanie lokatorowi, dopiero po wpłaceniu kaucji. Kaucja zabezpieczenia właściciela na wypadek dokonania szkód przez najemcę.
3. Najważniejszym prawem właściciela jest regularne pobieranie comiesięcznego czynszu oraz opłat za media. Właściciel może sam opłacać rachunki lub zlecić to najemcy.
4. Właściciel może również kontrolować stan mieszkania. Termin kontroli musi być wcześniej ustalony z najemcą. Kontrola nie powinna odbywać się zbyt często, tak aby nie łamać prawa najemcy do prywatności.
5. Właściciel ma też prawo wypowiedzieć umowę najmu przez jej zakończeniem. Taka możliwość istnieje w sytuacji, kiedy najemca nie płaci czynszu, wykorzystuje lokal sprzecznie z umową lub dokonuje w nim zniszczeń.
6. Po zakończeniu umowy, właściciel ma prawo też do zatrzymania całej kaucji lub jej części, jeśli po odbiorze mieszkania, stwierdzi w nim zniszczenia lub zaniedbania z winy najemcy.

Obowiązki najemcy

1. Płacenie czynszu oraz opłat za media na czas. Opóźnienie w opłatach może skutkować naliczeniem kar ( jeśli na takie wskazuje umowa) lub naliczeniem odsetek, za które winien zapłacić najemca. Niepłacenie czynszu lub innych opłat zgodnie z umową najmu, może być również podstawą do wypowiedzenia umowy przez wynajmującego.
2. Najemca ma obowiązek dbać o czystość w mieszkaniu. Dodatkowo najemca powinien od razu zgłaszać do właściciela wszystkie awarie, które mają miejsce podczas użytkowania lokalu. Główny najemca, który podpisał umowę jest również odpowiedzialny za pozostałe osoby, które mieszkają w nieruchomości i to on powinien zwracać im uwagę na konieczność regularnego sprzątania.
3. Drobne naprawy w mieszkaniu leżą po stronie lokatorów. Warto w umowie wskazać, co rozumiemy pod hasłem „drobne naprawy”. Najczęściej chodzi o: wymianę żarówek, baterii, czyszczenie odpływów i syfonów, odkamienianie urządzeń sanitarnych, wymianę słuchawki czy wężyka prysznicowego.
4. Najemca ma obowiązek korzystania z mieszkania, zgodnie z jego przeznaczeniem. W praktyce oznacza to, że nie można w nim prowadzić działalności gospodarczej, podnajmowania go innym osobom, czy urządzania w nim głośnych imprez lub innej działalności, która będzie przeszkadzała m.in. sąsiadom.
5. Ostatnim obowiązkiem jest najem mieszkania zgodnie z zapisami w umowie. Często do umowy załączany jest regulamin najmu, który dokładnie określa prawa i obowiązki najemcy. Lokatorzy powinni oddać mieszkanie, po zakończeniu umowy, w stanie nie pogorszonym niż w dniu w którym wprowadzili się do niego. Dlatego też tak ważne pozostaje bieżące zgłaszanie dużych awarii, naprawa drobnych oraz wspólne dbanie o czystość i porządek. W przeciwnym razie właściciel może dokonać potrącenia w kaucji.

Prawa najemcy

1. Najemca ma prawo do korzystanie z lokalu, zgodnie z jego przeznaczeniem i na podstawie umowy, którą podpisuje z właściciel ( dlatego tak ważne jest rozumienie zapisów w niej zawartych i świadoma decyzja dotycząca wszystkich warunków).
2. Najemca ma prawo do zamieszkania w lokalu, w którym wszystkich instalacje , okna, drzwi itp. są sprawne, jeśli nie, to właściciel musi jak najszybciej podjąć się ich naprawy.
3. W trakcie trwania umowy najmu, najemca ma prawo do prywatności, co w praktyce oznacza, że właściciel nie może bez zapowiedzi wchodzić do lokalu, ani nachodzić najemcy bez podstaw.
4. Właściciel nie może podwyższać czynszu w trakcie trwania umowy, chyba, że jej zapisy mówią inaczej. Oznacza to, że poza opłatami za media, które są zmienne, czynsz ustalony w umowie pozostaje bez zmiany dla najemcy.
5. Najemca ma też prawo do ochrony przed bezpodstawnym wypowiedzeniem umowy przez wynajmującego. W praktyce oznacza to, że nie można wyrzucić najemcy jeśli umowa nadal trwa, chyba, że jasno on łamie zapisy umowy i rażąco nie przestrzega regulaminów. Wszystkie warunki wypowiedzenia umowy przez obie ze stron powinny być dokładnie wyszczególnione w umowie, aby uniknąć sporów.
6. Najemca ma prawo do ochrony sądowej. Jeśli między stronami umowy dojedzie do konfliktu, to najemca może dochodzić do swoich praw przed sądem.

Znajomość praw i obowiązków właścicieli i najemców pozwala na uniknięcie wielu sporów między stronami. W umowie można zawrzeć wszystkie zapisy, na które godzą się jej sygnatariusze. Wprawdzie umowa słowna jest tak samo ważna, ale forma pisemna pozwoli później uniknąć niedopowiedzeń. Warto też komunikować się z właścicielem drogą e mail czy sms, żeby w razie sporów móc pokazać całą korespondencję. Płatność najlepiej robić przelewem, bo wtedy mamy dowód, jeśli jednak płacimy gotówką, to trzeba prosić o potwierdzenie płatności z podpisem właściciela, że odebrał gotówkę. Po stronie najemcy ważne jest informowanie właściciela o wszelkiej korespondencji, która trafia do skrzynki mieszkania. Jeśli w mieszkaniu dojdzie do awarii czy coś się zepsuje to bardzo ważne jest powiadomienie wynajmującego najszybciej jak to jest możliwe. Właściciel musi też wskazać lokatorowi, gdzieś znajdują się wszystkie zawory i zabezpieczenia. Właściciel powinien mieć ubezpieczone mieszkanie, a najemca warto żeby sam wykupił sobie  polisę OC, która pokryje ewentualne koszty zniszczeń w nieruchomości. Koszty polisy nie są wysokie, biorąc pod uwagę wartość mieszkania czy też mienia, które się w nim znajduje, dlatego zawsze warto dokonać takiego zakupu. Warto też przed wprowadzeniem się jasno ustalić, czy można na przykład przenocować inne osoby, czy można mieć zwierzęta, czy można palić w mieszkaniu, czy można wnieść/wynieść część mebli itp. Na koniec sprawa kaucji, która często bywa sprawą sporną między właścicielem a najemcą. Od początku warto ustalić, co może pokryć kaucja, jakie uszkodzenia i awarie. Ze strony wynajmującego ważne jest wskazanie w ciągu ilu dni od zakończenia umowy kaucja została zwrócona do najemcy.

Podsumowując, prawa i obowiązki leżą po stronie zarówno właściciela jak i najemcy. Przestrzeganie ich zapewni nam bezkonfliktowy proces najmu. Warto oprzeć go na jasno sformułowanej umowie, przejrzystych rozliczeniach i otwartej komunikacji. Wzajemny szacunek obu stron oraz respektowanie praw i obowiązków pozwoli na budowanie długotrwałej relacji opartej na obustronnych korzyściach.