W ostatnim czasie do dyskusji publicznej powrócił temat podatku katastralnego, a więc podatku od nieruchomości uzależnionego od jej wartości. Aktualnie wysokość podatku od nieruchomości w Polsce jest uzależniona od powierzchni nieruchomości oraz od stawki podatku określanej przez samorząd, która aktualnie nie może być wyższa niż 0,85 za metr kwadratowy – w przypadku mieszkań.
Rzeczywiście, może budzić intuicyjny sprzeciw fakt, że właściciel pięknego mieszkania, zlokalizowanego w prestiżowym budynku OVO w centrum Wrocławia, o cenie ofertowej 560 000 zł i powierzchni 28 metrów kwadratowych płaci podatek od nieruchomości o wysokości około 24 zł rocznie (powiększony oczywiście o podatek od gruntu, zależnie od udziału w nieruchomości wspólnej), podczas gdy dla właściciela dużego mieszkania w Wałbrzychu, o powierzchni 140 metrów kwadratowych i cenie ofertowej 200 000 zł należny podatek jest kilkukrotnie wyższy i wynosi ok. 120 zł rocznie (plus podatek od gruntu). Trzeba zatem przyznać, że idea uzależnienia wysokości podatku od wartości nieruchomości wydaje się słuszna.
Można założyć, że rozwiązanie kwestii podatku katastralnego w naszym kraju będzie zbliżone do rozwiązań funkcjonujących w innych krajach Europy i świata. Czego możemy się spodziewać?
Od czego zależy wysokość podatku katastralnego
Podatek od nieruchomości zależny od ich wartości funkcjonuje w większości krajów europejskich. Stawki, a także zasady wyznaczania są bardzo różnorodne, jednak dokonując znacznego uogólnienia, można założyć, że jego wartość mieści się w zakresie od 0,3% do 3% wartości nieruchomości.
Jeżeli założymy, że w Polsce wprowadzony zostałby podatek katastralny w wysokości 1% od wartości nieruchomości, to służący za przykład właściciele nieruchomości z początku niniejszego wpisu mieliby do zapłacenia podatek w wysokości odpowiednio:
- 5600 zł rocznie – w przypadku mieszkania w budynku OVO we Wrocławiu
- 2000 zł rocznie – w przypadku dużego mieszkania w Wałbrzychu
Jak widać byłoby być może bardziej sprawiedliwie, lecz niestety jednocześnie wielokrotnie drożej.
Zauważyć należy, że w systemach podatkowych wielu krajów występują ulgi, dzięki którym na przykład: podatku od nieruchomości nie płaci się kiedy nieruchomość jest wykorzystywana przez właściciela na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkalnych.
Sam podatek często jest podatkiem progresywnym, a nieruchomości o wartości nieprzekraczającej pewnego progu są z niego w ogóle zwolnione.
Wprowadzenie podobnych ulg w Polsce wydaje się prawdopodobne, biorąc pod uwagę, że dla wielu osób o niewielkich dochodach (na przykład emerytów), zamieszkujących w mieszkaniach o dużej wartości w centrach dużych polskich miast, dodatkowy wydatek rzędu 3000 – 4000 zł rocznie (kilkaset złotych miesięcznie) może być druzgocący.
Można dojść do wniosku, że planowane rozwiązanie najprawdopodobniej bardzo mocno uderzy we właścicieli mieszkań na wynajem (lub w najemców ich mieszkań, zależnie od sytuacji na rynku najmu). Aktualnie, właściciel mieszkania we Wrocławiu o wartości około 350 000 zł może wynająć je za kwotę mniej więcej 2500 złotych miesięcznie. Z tej kwoty około 800 zł stanowi opłata dla wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej, koszt mediów, ewentualna opłata za obsługę najmu itp. Część wpływów z najmu powinno zostać odłożone jako fundusz remontowy, wykorzystywany do sfinansowania remontu raz na kilka lat. Cześć pieniędzy służy do pokrycia bieżących wydatków związanych np. z usuwaniem usterek.
Finalnie, biorąc pod uwagę jeszcze kilkutygodniowy pustostan, właściciel może zarobić na takim mieszkaniu około 17-18 tysięcy złotych rocznie, co stanowi około 5% wartości nieruchomości (tyle wyniesie zwrot z inwestycji, jeśli w takim celu mieszkanie byłoby zakupione). Wprowadzenie podatku katastralnego w wysokości 1% obniżyłoby roczne wpływy właściciela mieszkania o 3500 zł, przez co również zwrot z inwestycji byłby odpowiednio o 1% niższy.
Ciężko prognozować, jaki byłby rzeczywisty wpływ takiego podatku na rynek nieruchomości w naszym kraju. Dodatkowa danina realnie zwiększałaby koszt pustostanu, mobilizując część właścicieli nieużytkowanych mieszkań do ich wynajęcia. Obniżenie zwrotu z inwestycji mogłoby skłonić część osób do sprzedaży swoich nieruchomości w celu ulokowania kapitału w korzystniejszy sposób. To w konsekwencji mogłoby doprowadzić do spadku cen mieszkań.
Zdecydowanie warto pamiętać, że planując inwestycję w nieruchomości, która często jest inwestycją długoterminową, należy uwzględnić możliwe konsekwencje związane z wprowadzeniem tego rodzaju podatku.